Conflitos da relação locatícia e livre negociação das partes

Ricardo Vila Nova Silva*

06 de junho de 2020 | 10h00

Há um entendimento simplista sobre a aprovação pelo Senado de medida que proíbe despejo de inquilino durante pandemia. Na sessão, o Plenário do Senado rejeitou o substitutivo da Câmara dos Deputados ao Projeto de Lei 1.179/2020, o qual cria um regime jurídico especial, com regras transitórias, para vigorar durante a pandemia da covid-19. Claro que aguardamos sanção da Presidência da República, mas o ponto mais importante não foi devidamente destacado. A discussão no Congresso Nacional – incluindo o período de tramitação de urgência na Câmara dos Deputados, suprimiu o disposto no art. 10 do projeto original, que permitia aos locatários residenciais suspender o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março até 31 de outubro de 2020, cujo pagamento poderia ser parcelado. A retirada do art. 10 do projeto deixou os conflitos da relação locatícia para a livre negociação das partes.

Isso é de extrema relevância.

É importante lembrar que, atualmente, estima-se que o país tenha em torno de 12 milhões de trabalhadores desempregados e, com a crise econômica agravada pelo coronavírus, há previsão de que esse número chegue até 40 milhões. Esses números dão a medida de grandeza da crise e das suas consequências sobre os contratos de locação, sendo possível prever, diante desta realidade, que uma parte importante dos locatários, especialmente aqueles mais afetados pela crise, não terá sucesso algum nas negociações com o locador, porque têm pouco a oferecer.

Assim, a bem da verdade, o Poder Legislativo empurrou esse conflito social para o Judiciário, sendo certo que deveria ser a última solução, por motivos mais do que conhecidos.

Ora, ao deixar de consignar expressamente sobre a proteção contratual que o locatário poderia ter, o Senado transferiu aos envolvidos na relação locatícia, a responsabilidade de negociar as cláusulas contratuais pertinentes a valores sobre a locação, de maneira que nenhuma das partes sejam prejudicadas. No entanto, ao suprimir o dispositivo legal que fazia alusão a isso, indiretamente haverá uma sobrecarga de processos na justiça que em virtude da notória morosidade não surtirá o efeito desejado de proteger aqueles que encontram-se em situação de incapacidade financeira. Infelizmente, tudo isso poderia ter sido evitado, caso não tivesse suprimido a redação do artigo 10 do referido projeto, o qual dispunha sobre o alcance de todas as locações urbanas (residenciais e não residenciais), excluídos os contratos com shopping centers.

Nesse sentido, aludido dispositivo era direcionado somente aos locatários que, em razão dos efeitos da pandemia, não podem pagar o aluguel. A proposição foi no sentido de que, mediante declaração do locatário da impossibilidade de pagamento em razão da pandemia, feita sob as penas da lei, os aluguéis deixariam de ser exigíveis no período de 20 de março a 31 de outubro de 2020 (pelo menos), impedindo-se a resolução do contrato. A dívida que se acumular nesse período, seria paga em parcelas até 30 de junho de 2022, como se fez na Alemanha.

O intuito era tranquilizar o locatário neste momento, pois lhe asseguraria a moradia e o imóvel no qual tem o seu negócio (não residencial), e preservaria ao locador a integralidade do aluguel, embora parcelado, e a manutenção do contrato.

Não seria uma moratória, de forma que não interfere nas garantias da locação. De outra parte, não se cai na generalização, como constava da redação original do Projeto do Senador Anastasia, porque alcança somente aqueles que foram efetivamente afetados pelos efeitos da pandemia com a impossibilidade do pagamento.

Hoje, com o texto atual, houve uma simplificação da questão que, provavelmente será dirimida perante o Judiciário, afastando o intuito de preservar as partes e, consequentemente, o contrato de locação durante a pandemia. Logo, com a redação atual, ainda que haja o inadimplemento contratual, o locatário que se encontrar nessa situação, não poderá ser despejado, dando margem porém, à negociação direta com o locador e, caso não haja acordo, a discussão poderá ser levada ao Judiciário, cabendo ao magistrado avaliar caso a caso a possibilidade de despejo.

Em outras palavras, na busca por um equilíbrio, optou-se por nada decidir. Sem prazo para acabar, a pandemia não serve para todas as situações. Embora importante na intenção, a impossibilidade de se conceder liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ajuizadas até 30 de outubro de 2020 para ações distribuídas a partir de 20 de março, data em que foi declarado o estado de calamidade pública no país, será analisada caso a caso.

É frágil a intenção de atenuar a situação daqueles que se encontram impossibilitados de arcar com o pagamento do aluguel, em vista da diminuição da renda por conta da crise imposta pela covid-19, que ocasionou no fechamento de estabelecimentos comerciais, e que certamente atingiu a classe autônoma.

Caberá – como já ocorre na prática – às partes mitigar os efeitos negativos da crise econômica alavancada pela pandemia.

*Ricardo Vila Nova Silva, sócio do Matos e Bueno Advogados

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