Há um significativo avanço tecnológico proporcionando de maneira singular que novas oportunidades de rentabilidade sejam exploradas pelas pessoas. Uma delas, cada vez mais popular, é a das plataformas de aluguel de imóveis por curtíssima temporada, oferecida por aplicativos de alcance mundial, como por exemplo o Airbnb.
O aluguel por temporada não é necessariamente uma novidade. Seu uso mais tradicional ocorre há décadas, especialmente, em regiões onde o turismo tem maior relevância. Foi justamente o advento da internet acessível e dos dispositivos móveis inteligentes que possibilitou a expansão da modalidade para outros destinos, alcançando não apenas os turistas, mas também os viajantes à negócios, dentre outros.
Com a popularização das plataformas de aluguel de curta temporada, nasceram também os pequenos negócios. Proprietários de imóveis viram a possibilidade de ampliar a renda colocando os imóveis para locação a curto prazo ao invés de contratos mais longos. Em alguns casos, tais mudanças ocasionaram alterações também na rotina dos condomínios, que nem sempre foram bem recebidas pela vizinhança.
Portanto, é cada vez mais comum que pessoas interessadas em colocar seus imóveis em plataformas de aluguel se perguntem se os condomínios podem de alguma forma impedir o uso do imóvel para tais fins. A resposta, de acordo com os Tribunais, que recentemente passaram a enfrentar o tema, tem sido positiva.
Em 2020, foi julgado caso em que um condômino havia transformado seu apartamento em um verdadeiro "hostel": prestava serviços acessórios (como de lavanderia), oferecia hospedagem em quartos para diferentes pessoas e captava sucessivos hóspedes por meio da plataforma profissional do Airbnb. Na oportunidade, não se proibiu a locação pela plataforma, apenas foi vedada a transformação do apartamento em um "hostel".
No ano passado, porém, foi proferida decisão mais dura. A Justiça autorizou um condomínio com destinação exclusivamente residencial a proibir locações por prazo inferior a noventa dias. Para tanto, exigiram que a convenção condominial tivesse previsão específica nesse sentido. Isso, independentemente de o contrato ter sido feito ou não por aplicativos do gênero Airbnb.
Os juízes estão a entender que locações curtas e sucessivas a diferentes pessoas violam a finalidade residencial do condomínio. Também tem sido considerado que locações feitas por meio de plataformas profissionais digitais não se enquadram como locações por temporada, mas são contratos que poderiam ser proibidos pelo condomínio residencial. A ideia geral é a de que a alta rotatividade de diferentes locadores ameaça a segurança e o sossego dos demais condôminos.
Não por acaso, há notícia do lançamento de empreendimentos com duas portarias: uma para o lado dos apartamentos que podem ser locados via Airbnb; e outra para os que não podem. Os diferentes lados não se comunicarão, portanto. Esse exemplo demonstra que da mesma forma que é possível proibir a prática, ela pode ser adotada.
Apesar de ainda existirem posições em sentido contrário, é possível afirmar que os Tribunais, em geral, autorizam a proibição da locação à moda Airbnb. Contudo, essa proibição tem de estar presente na convenção condominial.
*Carlos Elias de Oliveira, advogado e professor de direito da Universidade de Brasília (UnB); João Costa-Neto, juiz de direito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) e professor de direito da UnB. São autores, em conjunto, do livro Direito Civil - Volume Único, que será lançado em Brasília no dia 28/5
