No último dia 12 de julho de 2018, completou um ano da entrada em vigor da Lei 13.465/17. Dita normativa introduziu importantes alterações legislativas relativas à regularização fundiária, aprimorou certos institutos - como é o caso da alienação fiduciária de coisa imóvel - e trouxe novas figuras jurídicas aplicáveis ao Direito Imobiliário, tais como o direito real de laje, o condomínio urbano simples e o condomínio de lotes. Trataremos brevemente nessas linhas sobre essa oportuna normativa acerca do condomínio de lotes.
O condomínio de lotes é uma das espécies de condomínio edilício. Ele tem como principal elemento diferenciador, o fato das suas unidades autônomas serem constituídas por lotes, ao invés de apartamentos, salas comerciais, lojas ou casas terras ou assobradas.
O titular do lote dessa espécie de empreendimento poderá nele construir ou contratar a construção de forma personalizada, observada a legislação urbanística e as normas internas do condomínio. As construções eventualmente implementadas incorporar-se-ão aos lotes, sem modificar a fração ideal a ele correspondente. Ademais, o titular do lote poderá edificar ao seu tempo e de acordo com a sua capacidade financeira, independentemente dos demais condôminos.
Outra característica do condomínio de lotes é que as vias internas, bem como as demais áreas condominiais, serão de propriedade e de responsabilidade comum dos titulares dos lotes.
Esse tipo de empreendimento se popularizou nos últimos anos por ser um produto de bastante aceitação no mercado imobiliário. Vários são os fatores para o seu surgimento, destacando-se a falta segurança pública que é uma realidade presente no nosso país e a busca por infraestrutura e conforto por parte dos adquirentes.
Assim, mediante o pagamento da contribuição condominial rateada entres os condôminos em razão da fração ideal da unidade autônoma, os titulares dos lotes são, via de regra, beneficiados por uma infraestrutura e serviços diferenciados. A título de exemplo, quadra poliesportiva, salão de festas, piscina, academia, serviços de portaria, segurança e recolhimento de lixo.
Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, a implantação dos condomínios de lotes vinha sendo aceita apenas em parte dos Estados brasileiros, como é o caso do Rio Grande do Sul, por meio de uma pioneira construção doutrinária. Combinava-se o artigo 8º da Lei 4.591/64, aplicável ao condomínio edilício, com o artigo 3° do Decreto-Lei 271/1967, no tocante aos loteamentos urbanos, sendo a vigência em relação a este último dispositivo questionável por parte da doutrina. Assim, pela inexistência de leis específicas sobre essa modalidade condominial, pairava uma indesejável insegurança no tocante à viabilidade dessa estrutura, prejudicando toda a cadeia imobiliária.
A nova legislação esclareceu que aos condomínios de lotes se aplicam, no que couber, as disposições legais referentes aos condomínios edilícios, respeitando sempre a legislação urbanística e, ao nosso sentir, a legislação ambiental. Assim, não pairam dúvidas de que pela essência desse instituto jurídico, a sua instituição deverá seguir o Código Civil, bem como esse mesmo diploma legal e a Lei 4.591/1964, com as suas demais atualizações, quando a implementação seja realizada na forma de incorporação imobiliária.
Pelo fato da sua positivação ser recente, vários Municípios ainda não possuem legislação que regulamente em nível local o condomínio de lotes. Não obstante, após a entrada em vigor da Lei 13.465/17, a inexistência de normativa municipal não é obstáculo à consecução desse tipo de empreendimento. Adicionalmente, recomenda-se que os Municípios e, até mesmo os Estados e o Distrito Federal, este último quando for o caso, editem leis específicas para regular a figura dos condomínios de lotes, em consonância com as suas respectivas competências constitucionais aplicáveis, a fim de adequar dita modalidade de empreendimento às necessidades locais e regionais.
Por fim, importante registrar que a regulação que introduziu o condomínio de lotes é bastante oportuna, sem prejuízo de pontos de melhoria que não têm espaço nessas breves linhas. Essa regulação vem em prol das necessidades sociais, portanto, em linha com a função social da propriedade. Frisa-se que a implementação dessa estruturação jurídica deverá estar em consonância com as normativas urbanísticas, ambientais, cíveis e consumeristas aplicáveis a cada modalidade de empreendimento.
*Fábio Machado Baldissera e Felipe Tremarin, sócios de Souto Correa e advogados especialistas em Direito Imobiliário
