Dados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo revelam que até setembro deste ano já foram distribuídas o dobro de ações de cobrança do que o acumulado do ano passado inteiro. Com isso, muitos condomínios estão enfrentando problemas em função de inadimplência altas.
As previsões orçamentárias contemplavam até pouco tempo atrás índices de 5% a 10% para fazer frente a inadimplência, mas com o atual cenário temos condomínios que chegam a projetar o percentual de 25% de taxa de inadimplência. São valores que oneram demais aqueles que pagam as suas cotas em dia. E pode, inclusive, desvalorizar o prédio, perdendo o valor de revenda em função do alto valor do condomínio. Um condomínio de R$ 750,00, que passe a ter o valor de R$ 1.000,00 em função da inadimplência, faz com que inquilinos e compradores procurem prédios no mesmo perfil, mas com valores menores. A questão é que quando algum condômino não paga, quem suporta o pagamento são aqueles que estão em dia com a sua obrigação. E raramente quando o dinheiro do devedor volta ao caixa do prédio o mesmo é utilizado para abater a cota condominial suportada no período. A finalidade quase sempre é compor a conta de investimentos para que seja utilizada em melhorias. E a que se deve esse acréscimo gigantesco da inadimplência?
Dois fatores levam a este cenário. O primeiro é a mudança do novo Código de Processo Civil, Lei número 13.105/15, que entrou em vigor a pouco mais de um ano e tornou o processo de recebimento das cotas condominiais em atraso mais rápido. No passado esgotavam-se todas possibilidades extrajudiciais também para se evitar a morosidade do judiciário.
Mas o novo diploma trouxe algumas mudanças significativas a fim de agilizar o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso. Dentre elas, transformou em título executivo extrajudicial a dívida condominial. Assim, quando citado, o devedor terá três dias para pagar a dívida ou nomear bens à penhora, sob risco de ter o bem que originou a dívida penhorado.
Situação muito mais célere do que um processo inicial de cobrança que tinha que passar pelo procedimento na primeira instância, depois na segunda instância, e somente após, as duas fases, voltaria para a primeira instância onde o bem seria leiloado e poderia satisfazer a obrigação.
Com o novo diploma, pulou-se fases. A ação já começa na execução em primeira instância. Isso faz com que um processo que poderia levar anos, possa ser liquidado algumas vezes em até um ano. Mas como o diploma era novo há um ano e meio atrás, demorou para que fossem tiradas todas as dúvidas dos síndicos, gestores e advogados quanto a efetividade do novo código processo e se passasse a adotar o procedimento de execução como padrão. Pois dependiam de outros fatores, como aprovação das contas e a forma como a divisão do rateio era descrita na ata.
O outro fator preponderante para o acréscimo das ações de cobrança é a conjuntura econômica. O pais enfrenta uma crise sem precedentes, com mais de 14 milhões de desempregados. Número que cresceu de janeiro a março de 2017, 14,9% (mais 1,8 milhão de pessoas) em comparação ao trimestre de outubro a dezembro de 2016 segundo o IBGE.
E o condomínio nada mais é do que o reflexo da sociedade. Uma sociedade que no estado de são Paulo representa mais de 58 mil edifícios conforme levantamento da AABIC (Associação dos Administradores de Bens Imóveis e Condomínios).
O perfil dos condomínios mudou. Antes era preponderante a existência do acordo a ter que enfrentar demandas demoradas. Mas a celeridade do processo judicial fez com que os prédios buscassem assessoria de empresas especializadas em cobrança e não temessem mais o processo. Situação que somada ao alto índice de desemprego e consequente perda do poder econômico da população fez que os números subissem drasticamente, chegando ao percentual comparativo do trimestre julho a setembro de 2016, com o mesmo trimestre de 2017, a patamares de aumento de 250% conforme os números do Tribunal de Justiça de São Paulo.
*Rodrigo Karpat é especialista em direito condominial e imobiliário, pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP, e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogado
