Como o novo coronavírus afetará os shoppings no Brasil?

Como o novo coronavírus afetará os shoppings no Brasil?

Érico Klein e Igor Stein*

27 de março de 2020 | 10h30

FOTO: EPITACIO PESSOA/ESTADÃO

A maior pandemia do século chegou ao Brasil e a maioria ainda não sabe como reagir. Os impactos são sensíveis: na economia, na política, na saúde. Despencam as bolsas de valores e as vendas de cada comerciante. Os mandatários de cada nação se veem desafiados a conduzir uma situação de extrema delicadeza e submetem seus países a regras excepcionais: estado de calamidade, suspensão de tributos, dentre outros. O isolamento é recomendado e as mortes crescem a cada dia. A covid-10 chegou e não é só uma “gripezinha”.

É com esse quadro que os juristas devem lidar. Trata-se, é verdade, de situação única, mas não sem analogias, ou eventos correlatos, que já tenham sido regulados, previstos ou enfrentados pelo Direito, como ciência humana que é. A condição de ciência humana, e as condições peculiares das ciências jurídicas, exigem exatamente que se reflita, discuta e se regulamente, algumas das situações que se possa imaginar, ou que já se tenha vivido de forma semelhante.

O acontecimento de algo bastante traumático e imprevisto está entre essas situações, e foi abarcado pelo Direito já desde a Idade Média, por uma máxima que diz, em resumo, que os contratos devem permanecer os mesmos, desde que subsistam também as circunstâncias (rebus sic standibus).

O que o Direito procura resguardar, em casos como o do novo coronavírus, é o equilíbrio contratual, a boa-fé e a lealdade entre as partes, mesmo em uma situação totalmente imprevisível e que escapa do controle das partes. A segurança jurídica deve ser resguardada tanto quanto possível, mas uma das partes não pode sofrer punição excessiva diante de fatos como o que hoje vivemos. É essa análise que faremos nas relações de locação em shoppings centers.

É certo que todas as locações comerciais serão gravemente afetadas no atual cenário de desestabilização generalizada das economias mundiais, de forma que o que diremos aqui, em grande parte, se aplica às referidas relações. A proposta deste texto, no entanto, é abordar apenas especificidades das locações em shopping.

Como ficarão as locações em shoppings?

As locações nesses grandes centros comerciais possuem diversas peculiaridades, especialmente por serem relações jurídicas com obrigações específicas de parte a parte, assim como por serem compostas por partes diferentes e por interesses variados: a administradora, lojistas, proprietários de grandes franquias, fornecedores, colaboradores, consumidores, dentre outros.

Passamos a olhar a situação, do ponto de vista do locatário, que neste momento questiona apenas seu dever de pagar aluguel e acessórios, mas também da administradora, que possui obrigação legal de manter a locação nas condições apresentadas e em perfeita utilização do imóvel (art. 22 da Lei de Locações), assim como obrigações contratuais que envolvem o tráfego no local, a harmonização do mix de lojas do shopping e a boa utilização dos recursos de propaganda.

É necessário, neste contexto, que o Direito sirva ao equilíbrio do contrato, à razoabilidade e à lealdade entre as partes, buscando harmonizar a relação. Acreditamos ser este o papel do Poder Judiciário, caso as partes não alcancem acordos equilibrados diante da situação imprevisível que ora se impõe a todos.

O Poder Público tem determinado, inclusive, o fechamento de estabelecimentos comerciais, visando a evitar a disseminação do vírus. Não se espera que o locatário se aproveite deste fato para pleitear lucros cessantes em juízo. No mesmo sentido, não se espera que a administradora (locadora) mantenha o estabelecimento aberto, a despeito de completamente vazio.

É certo que em momento de situações imprevisíveis, que toquem diretamente o objeto dos contratos, se deve promover ajustes no objeto e nas contraprestações. Sejam tais fatos na esfera particular ou pública (como é o caso) se os elementos do contrato forem gravemente afetados, não é justo que se exija o cumprimento, como se as circunstâncias fossem normais.

Os precedentes neste sentido foram formados em momentos de alta inflação, de outras calamidades, ou de situações pontuais completamente imprevisíveis, e devem ser aplicados agora, visando a amenizar prejuízos e dar o mínimo de equilíbrio às relações.

O que dizem a lei e os tribunais?

Quando se trata da matéria de locações comerciais, mais especificamente das locações em shopping centers, a lei do inquilinato, no artigo inaugural do tema, deixa bem claro que este contrato será analisado preponderantemente com base nos princípios da pacta sunt servanda (pactos devem ser cumpridos) e da autonomia da vontade.

Isto revela a vontade do legislador de que, em se tratando de relações empresariais, não houvesse intervenção externa nas tratativas feitas entre as partes, garantindo que a vontade daqueles que acordaram fosse privilegiada. Quando se analisa as decisões proferidas pelos tribunais, denota-se que este tem sido o entendimento nas decisões, que analisam cada caso de forma cuidadosa para verificar a existência de uma das remotas hipóteses de intervenção. Ainda assim, não se trata de regra absoluta.

Pelo contrário, o fundamento das decisões é sempre acompanhado de diversas ressalvas, indicando que, naquele caso concreto, não haveria qualquer situação que motivasse uma intervenção. Só seria válida a intervenção quando flagrante a ilegalidade, abusividade ou a quebra da equidade contratual.

O próprio ordenamento jurídico brasileiro, quando delimitou as regras básicas do Direito Contratual, previu exceções para a força vinculante do contrato, sendo um dos maiores exemplos a Teoria da Imprevisão descrita no artigo 317 do Código Civil Brasileiro, o qual recebe a seguinte redação: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Ou seja, a Teoria da Imprevisão estabelece que, havendo, por motivos imprevisíveis, uma desproporção entre as partes na relação contratual, o judiciário poderá intervir no intuito de reequilibrar os polos. Quanto à sua aplicação, já foram proferidas decisões que reconhecem a possibilidade de revisão de contratos de locação quando da ocorrência de algum evento imprevisível responsável pelo prejuízo da equidade contratual.

Tal cenário jurídico, quando aplicado ao caso da covid-19 no Brasil gera duas conclusões possíveis: Ou (i) a preponderância da liberdade contratual sem qualquer intervenção do judiciário, ou (ii) a aplicação da teoria da imprevisão com a possível renegociação dos contratos a fim de evitar um prejuízo excessivo para os locatários. E, para cada uma destas possibilidades, há uma forma de resolução.

Mesmo para os partidários da primeira conclusão, ressalta-se que a melhor resolução para qualquer espécie de litígio empresarial, consiste na negociação e busca de acordos entre os envolvidos. Assim, as partes chegariam a um denominador comum em relação à pandemia vivenciada no território brasileiro, garantindo um quadro mais equilibrado para ambos.

De qualquer forma, não se entende configurada a primeira hipótese, tendo em vista a gravidade e previsão de extensão no tempo da pandemia. Há necessidade de intervenção do Judiciário, com base na Teoria da Imprevisão, até porque há atos do poder público, inviabilizando por completo atividades empresárias realizadas pelas lojas locatárias em shoppings, as quais, a vingar a letra dura do contrato, seguiriam devedoras de todas as suas despesas mensais, incluindo o aluguel.

Assim, com base nos precedentes judiciais, bem como nas regras gerais do direito contratual, havendo grande disparidade, poderá o Judiciário intervir, para restabelecer o equilíbrio da relação, garantindo que os empreendedores não tenham seus negócios inviabilizados pela situação de crise.

Salienta-se, por fim, que devido ao caráter completamente disruptivo da pandemia, não se pode precisar qual será o entendimento das Cortes quando da análise de cada caso, devendo-se sempre prezar pela resolução na via consensual e pelos modernos métodos de negociação disponíveis, que tem o potencial de conduzir a quadros verdadeiramente equilibrados entre as partes, mesmo em quadros que antes eram completamente imprevisíveis.

*Érico Klein é advogado especialista em Direito Processual Civil e membro da Comissão de Jovens Arbitralistas da Associação Comercial do Paraná; Igor Stein é advogado e integrante do Laboratório de Direito Corporativo da Allez-y

Tudo o que sabemos sobre:

Artigocoronavírus

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.