Como ficam os contratos de aluguel de lojas de shoppings diante do cenário do coronavírus

Como ficam os contratos de aluguel de lojas de shoppings diante do cenário do coronavírus

Luís Fernando de Lima Carvalho*

28 de março de 2020 | 13h00

Foto: Acervo Pessoal

A contratação entre lojistas e Shopping Center possui uma natureza complexa. O shopping Center, por sua estrutura, traz consigo peculiaridades que impõem, inclusive nos termos da lei específica de locação, um tratamento jurídico diverso.

O art. 54 da Lei de locação é claro ao dispor a liberdade entre os contratantes. Apenas em seu parágrafo primeiro há algumas vedações daquilo que pode ser ajustado entre as partes.

O locatário, desde a contratação, já está ciente das normas gerais da locação, as quais se tornam públicas por seu registro em cartórios extrajudiciais.

Nesse sentido, para o caso ora tratado, seria necessário analisar cada regulamentação geral e, claro, cada contrato para saber as disposições fixadas entre as partes.

Sabe-se que, usualmente, locador e locatário estipulam como aluguel um valor fixo mínimo e/ou um valor percentual do faturamento da loja.

No entanto, a questão, agora, deixa de se limitar à vontade das partes e passa a ter o envolvimento de toda coletividade. Por isso a intervenção estatal.

No estado de São Paulo, destacamos o pronunciamento do governador João Dória recomendando o fechamento dos shoppings, porém, houve, por exemplo, a manifestação de nove prefeitos de cidades da Baixada Santista e do governador do Distrito Federal, Ibaneis Rocha, comunicando a efetiva proibição de abertura.

Juridicamente denomina-se esta ordem, imprevisível, como Fato do Príncipe. Para defesa do interesse da coletividade, o Estado intervém diretamente no contrato, in casu, no funcionamento do shopping Center e consequentemente dos lojistas. Por conta deste fato, nenhuma parte pode ser responsabilizada. Não há inadimplemento contratual. Ambas não podem exercer a posse do imóvel.

Assim, a suspensão das atividades, a nosso ver, não deve gerar maiores ônus tanto ao lojista, que já terá de responder por tantos encargos, como por exemplo, os trabalhistas, e não terá condições de gerar faturamento, como para os shoppings, que da mesma forma responderão por seus empregados e deixarão de receber valores locativos correspondentes às vendas dos seus locatários.

Acreditamos, então, que a melhor alternativa, até em cumprimento à boa-fé contratual, para as partes envolvidas é a composição a fim de que o contrato fique temporariamente suspenso, suspendendo-se também, por certo, a exigência de suas obrigações.

A Lei de locação no seu art. 9o., inciso IV, prevê a possibilidade de se desfazer o contrato de locação caso sejam ordenadas pelo poder público reformas no imóvel.

Tal comando, em relação à ordem estatal, não é diretamente aplicável, mas pode servir, por analogia, a uma compreensão de que, de fato, todos os contratos de locação, de uma forma geral, estão sujeitos à intervenção do poder público, podendo inclusive ser desfeitos.

Enfim, como falamos, e principalmente considerando a necessidade de darmos todos, sem exceção, uma imensa atenção à responsabilidade social, o ajuste entre as partes é o melhor procedimento a ser feito.

Luís Fernando de Lima Carvalho* – Responsável pela área de Direito Imobiliário, Consultivo e Contencioso do CSMV Advogados. Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Pesquisador convidado na Università degli Studi di Camerino, Itália. Especialista em Direito dos Contratos pelo Centro de Extensão Universitária. Formado pelo Mackenzie. Leciona Direito Imobiliário, Civil e Processual Civil nos cursos de especialização da FAAP. Coordenador e autor do livro “A nova execução de títulos extrajudiciais”. Dentre outros artigos e publicações é co-articulista da obra “Estudos avançados de direito imobiliário”.

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