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Como ficam os contratos de aluguel de lojas de shoppings diante do cenário do coronavírus

Por Luís Fernando de Lima Carvalho
Atualização:
 Foto: Acervo Pessoal

A contratação entre lojistas e Shopping Center possui uma natureza complexa. O shopping Center, por sua estrutura, traz consigo peculiaridades que impõem, inclusive nos termos da lei específica de locação, um tratamento jurídico diverso.

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O art. 54 da Lei de locação é claro ao dispor a liberdade entre os contratantes. Apenas em seu parágrafo primeiro há algumas vedações daquilo que pode ser ajustado entre as partes.

O locatário, desde a contratação, já está ciente das normas gerais da locação, as quais se tornam públicas por seu registro em cartórios extrajudiciais.

Nesse sentido, para o caso ora tratado, seria necessário analisar cada regulamentação geral e, claro, cada contrato para saber as disposições fixadas entre as partes.

Sabe-se que, usualmente, locador e locatário estipulam como aluguel um valor fixo mínimo e/ou um valor percentual do faturamento da loja.

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No entanto, a questão, agora, deixa de se limitar à vontade das partes e passa a ter o envolvimento de toda coletividade. Por isso a intervenção estatal.

No estado de São Paulo, destacamos o pronunciamento do governador João Dória recomendando o fechamento dos shoppings, porém, houve, por exemplo, a manifestação de nove prefeitos de cidades da Baixada Santista e do governador do Distrito Federal, Ibaneis Rocha, comunicando a efetiva proibição de abertura.

Juridicamente denomina-se esta ordem, imprevisível, como Fato do Príncipe. Para defesa do interesse da coletividade, o Estado intervém diretamente no contrato, in casu, no funcionamento do shopping Center e consequentemente dos lojistas. Por conta deste fato, nenhuma parte pode ser responsabilizada. Não há inadimplemento contratual. Ambas não podem exercer a posse do imóvel.

Assim, a suspensão das atividades, a nosso ver, não deve gerar maiores ônus tanto ao lojista, que já terá de responder por tantos encargos, como por exemplo, os trabalhistas, e não terá condições de gerar faturamento, como para os shoppings, que da mesma forma responderão por seus empregados e deixarão de receber valores locativos correspondentes às vendas dos seus locatários.

Acreditamos, então, que a melhor alternativa, até em cumprimento à boa-fé contratual, para as partes envolvidas é a composição a fim de que o contrato fique temporariamente suspenso, suspendendo-se também, por certo, a exigência de suas obrigações.

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A Lei de locação no seu art. 9o., inciso IV, prevê a possibilidade de se desfazer o contrato de locação caso sejam ordenadas pelo poder público reformas no imóvel.

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Tal comando, em relação à ordem estatal, não é diretamente aplicável, mas pode servir, por analogia, a uma compreensão de que, de fato, todos os contratos de locação, de uma forma geral, estão sujeitos à intervenção do poder público, podendo inclusive ser desfeitos.

Enfim, como falamos, e principalmente considerando a necessidade de darmos todos, sem exceção, uma imensa atenção à responsabilidade social, o ajuste entre as partes é o melhor procedimento a ser feito.

Luís Fernando de Lima Carvalho* - Responsável pela área de Direito Imobiliário, Consultivo e Contencioso do CSMV Advogados. Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Pesquisador convidado na Università degli Studi di Camerino, Itália. Especialista em Direito dos Contratos pelo Centro de Extensão Universitária. Formado pelo Mackenzie. Leciona Direito Imobiliário, Civil e Processual Civil nos cursos de especialização da FAAP. Coordenador e autor do livro "A nova execução de títulos extrajudiciais". Dentre outros artigos e publicações é co-articulista da obra "Estudos avançados de direito imobiliário".

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