Cobrança de IPTU em face de credores fiduciários

Cobrança de IPTU em face de credores fiduciários

Bruno Sartori, Juliano Zorzi, Beatriz Martins e Daniel Nocetti*

05 de maio de 2021 | 06h30

Bruno Sartori, Juliano Zorzi, Beatriz Martins e Daniel Nocetti. FOTOS: DIVULGAÇÃO

Um aumento significativo no inadimplemento de IPTU ao longo de 2020, causado em especial pelas dificuldades financeiras trazidas pelo Covid-19, reacendeu questionamentos perante o Tribunal de Justiça de São Paulo (“TJSP”) acerca da legalidade da cobrança subsidiária de débitos de IPTU em face de instituições financeiras e incorporadoras que figuram como credoras em contratos de financiamento garantidos por alienação fiduciária de imóveis.

As principais decisões a favor da cobrança subsidiária argumentam que na alienação fiduciária a instituição credora assume a titularidade formal e a posse indireta do imóvel, auferindo benefícios econômicos resultantes desta operação “na medida em que a alienação fiduciária é instrumento que encoraja o adimplemento do financiamento contratado”. A “justiça fiscal” e a capacidade contributiva também são justificativas utilizadas para embasar a responsabilização das entidades credoras no caso de inadimplemento pelos devedores fiduciantes.

Nas mesmas bases, uma decisão recente da 18ª Câmara de Direito Público de São Paulo afirmou como “correta a postura da municipalidade ao fazer constar em seu cadastro a credora fiduciária e proprietária do imóvel, promovendo a ação executiva para fins de cobrança do IPTU”, sob a entendimento de que “nos termos da legislação aplicável, [a instituição financeira] é contribuinte do IPTU e parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal em curso.”

Em sua defesa, bancos e incorporadoras alegam que, enquanto não executada a garantia fiduciária e consolidada a propriedade em favor dos credores, estes não detêm os atributos mais típicos da propriedade, como os direitos de usar, gozar e dispor do bem, e nem teriam interesse real em se tornar “donos do imóvel”. Importa destacar que, em contratos desta natureza, os credores recebem tão somente a propriedade resolúvel e a posse indireta de imóvel para fins específicos de garantia, conforme definição legal contida na Lei Federal nº 9.514/1997 (“Lei de Alienação Fiduciária”).

Ainda, a Lei de Alienação Fiduciária estabelece expressamente a responsabilidade do devedor fiduciante “pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel […] até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse” (artigo 28, §8º). Com base neste dispositivo, a 14ª Câmara do TJSP recentemente expediu liminar em desfavor da Prefeitura, prática já adotada de forma mais uniforme em outros tribunais como os de Belo Horizonte e Florianópolis.

O entendimento nas Câmaras do TJSP não é pacífico, o que traz grande insegurança jurídica, agravada ainda pelo fato de que tanto o Supremo Tribunal Federal (“STF”) quanto o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) alegaram que não são competentes para julgar o tema e encerrar a discussão.

Em nosso entendimento, a responsabilização de credores fiduciários (ainda que de forma subsidiária) é incompatível com o conceito e o tratamento dados ao instituto pela Lei de Alienação Fiduciária, cujos objetivos expressos incluíram a facilitação de acesso ao crédito imobiliário. Decisões pautadas em questões de consequencialismo jurídico, visando unicamente maior arrecadação de impostos, poderão resultar no aumento das taxas de financiamento mediante o repasse, aos consumidores em geral, do risco financeiro de cobrança em face dos bancos e incorporadoras.

*Bruno Sartori, sócio Tributário; Juliano Zorzi, head Imobiliário; Beatriz Martins, associada Imobiliário; e Daniel Nocetti, associado Tributário do escritório Souza, Mello e Torres 

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