Caminho sem volta: como tecnologia e inovação podem romper os ciclos do mercado imobiliário

Caminho sem volta: como tecnologia e inovação podem romper os ciclos do mercado imobiliário

Marcus Anselmo*

02 de março de 2021 | 03h30

Marcus Anselmo. FOTO: DIVULGAÇÃO

Desde que fui convidado para atuar no setor da construção civil, há 10 anos, uma coisa que sempre me chamava atenção era a questão do giro sobre o retorno de capital, ou seja, como você consegue fazer a atividade da construção civil rentabilizar. Este setor é o maior em volume de ativos existentes no planeta. Se você somar as ações de todas as empresas do mundo não dá os US$ 280 trilhões, segundo report da PI Labs, existentes na cadeia da construção.

No entanto, por incrível que pareça, esse ativo não é – ou era – suficientemente valorizado.

Se olharmos para os últimos 20 anos desta indústria, vamos perceber que existe uma curva complexa na atividade de valor agregado ao longo de toda a cadeia no Brasil. Ao fazer um recorte mais específico, o período de 2007 a 2013 foi o ciclo de crescimento mais expressivo. A partir de 2014 começou a declinar, chegando em 2015 aos mesmos patamares de 10 anos antes. Nesse processo vimos algo interessante: mesmo com todo crescimento, o nível de atividade econômica do setor voltou 10 anos para trás. A indústria da construção não conseguiu capturar o valor que foi criado durante o momento de alta.

Agora vivemos um ponto de inflexão, um momento de excelentes notícias desde 2019 e, mesmo com a pandemia, ocorreu um crescimento histórico dos fundos imobiliários no Brasil, principalmente pela baixa taxa de juros. Vemos, então, um mercado ensaiando um novo ciclo de crescimento. A grande pergunta é: o que está diferente desta vez?

No início do último ciclo de alta, pouca tecnologia era adotada no setor. Os portais de imóveis uma tecnologia básica em digitalização do real estate sequer era consolidada. Foi somente há seis anos que o movimento de inovação das construtechs e startups de tecnologia do setor imobiliário começaram a surgir e a transformar esses segmentos. Porém, essas tecnologias surgiram exatamente no momento de baixa do mercado.

Estamos prestes a viver, pela primeira vez, um ciclo de alta com adoção de uma transformação digital. Novas tecnologias e modelos de negócio podem ampliar margens, que reinvestidas, reforçam o crescimento. Isso pode mudar definitivamente a estrutura de ciclos do mercado imobiliário.

No caso das proptechs, startups que atuam com intermediação imobiliária e pós-obra, a conexão pode mudar o jogo do mercado e trazer mais interatividade e otimização na comunicação. O boom que a Quinto Andar causou no Brasil trouxe uma visão mais ampla sobre o mercado de locação, que é gigantesco.

O grande ponto a se observar nos próximos anos será a consolidação, crescimento e impacto significativo das plataformas, agregando ofertas e causando semelhante ao que empresas como Mercado Livre, Buscapé, Amazon fizeram no varejo.

Startups, como a Alude, estão mirando nesse mercado que ainda tem muito espaço de atuação. Seu papel é dar suporte para as imobiliárias se tornarem completamente digitais, com uma estrutura de produtos e serviços, que inclui até financiamento. O que chama a atenção é que a Alude foi foi acelerada pela americana Techstars, recebendo um investimento de US$ 3.3 milhões, ou seja, começamos a ver dinheiro estrangeiro entrando no Brasil em um grau muito maior do que o imaginado. Isso reforça que esse mercado de plataformas no Brasil está apenas começando.

Outro nicho que vem ganhando força são as startups que trabalham com “imóveis estressados”, principalmente fomentados pelo Minha Casa, Minha Vida. Temos um mercado de imóveis praticamente parados por serem juridicamente complicados. A Vivy, então, viu uma oportunidade de utilizar algoritmos para ajudar a entender toda a situação jurídica, consolidá-la e desembaraçar o imóvel para colocá-lo disponível para o consumidor final.

A notícia que a Loft passou a operar um fundo de mais de R$ 300 milhões na Bolsa, no começo de 2020, para ampliar o modelo de i-buying nos mostra o quanto o nosso mercado ainda tem campo para crescer. Mesmo nos EUA, que está à frente, avançou apenas 1% do mercado total de transações imobiliárias com o modelo de I-buyer.

Olhando para o lado das construtechs, vemos um jogo bastante curioso que está acontecendo por aqui. Plataformas de softwares, que vão desde a concepção do empreendimento até a assistência técnica, já podem ser vistas no Brasil. Temos empresas especializadas como Orçafascio, Prevision e Agilean que estão focando em criar aplicativos específicos para cada etapa da construção. E temos outras, como a Sienge, que já apresenta uma solução integrada para todo o setor. Então, teremos uma briga muito interessante nos próximos anos sobre quem vai dominar esse mercado da gestão de obra e como.

Mas pra mim, o mais interessante está um passo além, que é a briga pelos dados. Porque as plataformas de softwares consolidam o processo, mas a base para se tornar a construção mais eficiente está em conseguir capturar o momento e realidade da obra, com informações como tempo, custo, atividades, equipes, etc.

Na indústria da construção, cada empreendimento é único, por isso é mais difícil ter previsibilidade e, com isso, fazer a correção na obra. E é nesse aspecto que a Inteligência Artificial chega, com plataformas como a Alice (EUA) que faz a simulação de empreendimentos, considerando a estrutura física (a planta), mas também os impactos de custo e prazo de cada decisão. No Brasil, temos nessa linha a Construflow, que está usando todo um histórico de um volume gigante de obras que eles tinham como escritório de projetos e trazendo exatamente essa base de inteligência artificial para avaliar o impacto de cada uma das decisões dentro do ciclo construtivo.

Entretanto, capturar a realidade da obra ainda é um desafio. Por mais que você coloque um software no canteiro de obras, ainda são pessoas registrando as informações, causando um risco de origem da informação. Já existem softwares interessantes que utilizam sensores, mas no Brasil o movimento ainda é bem inicial. Possivelmente, daqui a dois ou três anos vamos começar a ver a obra sendo digitalizada em tempo real, cruzando dados com plataformas inteligentes e ajudando no fator de decisão.

Esse é só um olhar rápido sobre o momento único que estamos vivendo. Apenas no Brasil, já são mais de 800 proptechs e construtechs. É um movimento que vem se estabelecendo fortemente. O volume de startups tem crescido 36,5% por ano, os investimentos acompanham esse movimento significativamente.

A proposta aqui é justamente rentabilizar e trazer inovação para a cadeia da construção. Nosso papel é unir as empresas de tecnologia e inovação no setor com as empresas que querem apostar nesse movimento. Por isso, montamos um veículo para investimento de R$ 100 milhões junto com a cadeia da construção para incentivar o desenvolvimento. Nós acreditamos que a captura de valor vai ser muito alta daqui pra frente e que os modelos de negócios vão ser transformados. E estaremos juntos na construção desse futuro.

*Marcus Anselmo, Managing Partner da Terracotta Ventures

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