Brasil anda na contramão e não proíbe despejo de inquilinos durante a pandemia

Brasil anda na contramão e não proíbe despejo de inquilinos durante a pandemia

Karina Nunes Fritz*

28 de junho de 2020 | 14h00

Karina Nunes Fritz. FOTO: DIVULGAÇÃO

Entrou em vigor, no último dia 12.06, a Lei 14.010/2020, que dispõe sobre o regime jurídico emergencial das relações jurídicas de direito privado. Dentre outras medidas, a lei proibia, no art. 9º, a concessão de liminar em ações de despejo em imóveis urbanos até 30.10, quando imagina-se ter terminado o isolamento social imposto para combate à pandemia de Covid-19. Com essa medida, o legislador pretendia seguir o exemplo de outros países, que editaram leis proibindo o despejo das pessoas durante o período crítico da pandemia. A razão dessa proibição é evidente: as medidas governamentais de combate ao coronavírus provocaram a perda ou redução de renda das pessoas, dificultando o cumprimento de suas obrigações e pondo em risco sua subsistência. Assim, considerando que o direito à moradia é direito fundamental (e também direito humano) que ao Estado cabe defender e que o inquilino é, em regra, a parte mais fraca da relação locatícia, o legislador interveio para evitar que famílias fossem despejadas durante a pandemia, transformando a crise sanitária em uma crise de moradia.

O art. 9º da Lei 14.010/2020 foi, contudo, vetado pelo Presidente da República ao argumento de que a medida contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento dos alugueis e proteger excessivamente o devedor em detrimento do credor, além de estimular o inadimplemento e desconsiderar que muitos locadores dependem dessa renda para sobreviver. Um olhar retrospectivo mostra, porém, que o veto foi o desfecho previsível da crônica de uma morte anunciada, pois a disciplina da locação foi alvo de muitas controvérsias desde o início.

Vale recordar que o art. 9º do PL 1.174/2020, convertido na Lei 14.010/2020, proibia a concessão de liminar para desocupação de imóveis urbanos em ações de despejo e o art. 10º previa a suspensão do pagamento dos alugueis até 30.10, em caso de alteração econômico-financeira decorrente de demissão, redução de carga honorária ou diminuição de remuneração do locatário. Isso significa que o art. 9º nunca proibiu totalmente, ao contrário de outras leis emergenciais estrangeiras, o despejo por falta de pagamento em razão das dificuldades surgidas com a pandemia, mas tão só a concessão de liminar, o que o Judiciário já não vem fazendo em razão das dificuldades práticas de cumprir a medida durante o isolamento social.

Por sua vez, o art. 10 da primeira versão do PL 1.174/2020 apresentada no Senado, foi alvo de fortes críticas por parte de grupos proprietários. Dizia-se que ele desconsiderava a “realidade brasileira” de que muitos locadores dependem do aluguel para sobreviver. Contudo, ao invés de inserir norma prevendo que a suspensão do pagamento não ocorreria quando o locador demonstrasse depender do aluguel para sua sobrevivência, como fez o art. 10 do Decreto 320/2020, a lei argentina emergencial sobre locação, o Senado simplesmente retirou o dispositivo e o PL 1.179/2020 seguiu para a Câmara sem essa importante medida de cunho social, inspirada originalmente na lei alemã do coronavírus.

A concepção dos dispositivos não foi feliz e melhor teria andado o PL 1.179/2020 se tivesse sido mais fiel ao espírito da lei alemã, que atribuiu à suspensão do pagamento um caráter subsidiário, válido apenas se as partes não acordassem outra forma de parcelamento, privilegiando a autonomia privada e a solução consensual dos conflitos e, além disso, tivesse previsto como exceção a hipótese em que o locador demonstrasse o comprometimento de sua subsistência com a dilação do pagamento. Mas isso, infelizmente, não aconteceu. Vale lembrar que a Alemanha elaborou uma lei emergencial de cunho altamente social, visando precipuamente proteger o cidadão e as empresas contra os efeitos deletérios da pandemia, em atendimento ao mandamento do Estado Social. Por isso, até as empresas estão protegidas contra despejos e denúncias do contrato durante o período crítico de paralisação das atividades econômicas.

Vale ressaltar que lei alemã não instituiu um “liberou geral”, um salvo conduto para todos os inquilinos deixar de pagar os alugueis, pois a suspensão só diz respeito aos alugueis dos meses de abril a junho de 2020 (período do lockdown) e está condicionada a que o locatário faça prova efetiva da dificuldade de pagamento (comprometimento da subsistência) e da causalidade, ou seja, que a dificuldade resultou das medidas de combate à pandemia. Isso impede, de plano, que inquilinos inadimplentes se aproveitem desse benefício, numa conduta oportunista e contrária ao mandamento da lealdade e consideração pelos interesses da contraparte, que rege todas as relações contratais, sem exceção.

Esse percurso conturbado do PL 1.174/2020 contribuiu para que a Lei 14.010/2020 entrasse em vigor amputada de seu dispositivo de maior cunho social. Como diria Otto von Gierke, famoso crítico da filosofia liberal-individualista do Código Civil alemão de 1900, faltou à nossa lei emergencial uma gota de óleo social. E isso é grave, porque, no frigir dos ovos, o Brasil é um dos poucos países do mundo cuja lei emergencial não concede às pessoas qualquer proteção contra o risco de despejo durante a pandemia. Essa medida mínima foi adotada até por países de tradição não-legislativa, como a Inglaterra, que resolveu elaborar lei emergencial para impedir o despejo durante a pandemia. Parece que realmente não estamos sabendo lidar com o coronavírus. Diante da falha do legislador, cabe ao Judiciário cumprir seu papel na análise do caso concreto.

*Karina Nunes Fritz, professora, advogada e parecerista. Doutora em Direito Privado pela Humboldt Universidade de Berlim. Mestre pela PUC-SP e pela Universidade de Erlangen-Nürnberg

Tudo o que sabemos sobre:

Artigo

publicidade

publicidade

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.