Infelizmente os acidentes em condomínios estão tornando-se cada vez mais recorrentes. Recentemente, em Curitiba, um muro residencial caiu sobre 10 carros. Em Barra Mansa, um apartamento pegou fogo. Em ambos os casos, felizmente não tivemos feridos. Poderíamos ficar aqui contando casos e casos como esses e que acontecem diariamente pelo País.
Muitas são as causas para esse tipo de acidente: o síndico que não cuidou do local, Prefeitura que deixou de fiscalizar, etc. Sendo assim, para diminuir acidentes, grandes capitais, como Rio de Janeiro e Porto Alegre, por exemplo, já têm uma lei que obrigam os condomínios a realizarem a autovistoria.
A lei da autovistoria pelo País
No RJ, o Art.1 da Lei n.º 6400/2013 institui a obrigatoriedade da autovistoria pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelos governos do Estado e dos municípios, nos prédios públicos, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, etc.
Além disso, a Lei ainda menciona que os condomínios ou proprietários de prédios comerciais e residenciais com mais de 25 anos de vida útil têm a obrigatoriedade de realizar auto inspeções quinquenais (ou seja, de cinco em cinco anos), sendo que essa vistoria deve ser efetuada por engenheiro ou arquiteto.
A Lei Complementar n.º 284 de Porto Alegre é, só que em outras palavras, idêntica à do Rio de Janeiro. O Art. 2.º diz que o proprietário ou usuário de qualquer título de edificação apresentará à Secretaria Municipal de Obras e Viação, um Laudo Técnico de Inspeção Predial elaborado por um profissional (arquiteto ou engenheiro), atestando as condições de segurança das edificações.
Já em SP, ainda está em trâmite o Projeto de Lei n.º 234/2012, que cria o "Certificado Estadual de Inspeção Predial".
É importante lembrar que, em ambas as Leis (RJ e POA), as responsabilidades das verificações são dos síndicos. O laudo assinado pelo engenheiro ou arquiteto com as melhorias a serem implantas é entregue ao síndico com um prazo para que as mesmas sejam feitas. Vale destacar, também, que nos locais nos quais a autovistoria já esteja regulamentada, o síndico não necessita de aprovação em assembleia para contratar os profissionais.
Neste caso, a obrigação do síndico é prestar contas sobre o assunto na próxima assembleia. No caso de contas, aliás, é possível que a medida cause um impacto nas taxas condominiais em um primeiro momento. Entretanto, em longo prazo, a tendência é que aconteça uma diminuição no valor de cobrança do condomínio, tendo em vista que os cuidados com o prédio estarão em dia.
Fiscalização nos condomínios
É importante lembrar que, se por um lado não há grandes problemas em vistorias nas áreas comuns dos condomínios, não é possível falar a mesma coisa em unidades residenciais. O domicílio, conforme diz a Constituição Federal, é local inviolável. No entanto, se houver a tentativa de vistoria em uma unidade e o morador impedir, o síndico tem o poder de ingressar na justiça caso o local represente risco à edificação.
Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro, apenas 60 mil dos 130 mil imóveis que deveriam fazer a autovistoria cumpriram o procedimento. Isso é preocupante já que se passaram os 5 anos desde a promulgação da lei e agora chega a hora de vermos se aquilo que está no papel será cumprido pelos condomínios e se o estado irá fiscalizar essa questão no sentido de punir os condomínios que não cumpriram com a lei.
*Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário e em questões condominiais
