Os condomínios residenciais são, atualmente, a forma mais comum de moradia nos grandes centros urbanos do país. Além de garantirem maior segurança aos seus moradores, em boa parte dos casos também contam com uma estrutura comum com piscina, academia, salão de festas e quadra poliesportiva, dentre outros.
Mas manter toda essa estrutura custa dinheiro. Não são raros os condomínios que têm problemas com a inadimplência das contribuições que lhe são devidas. O que fazer nesse caso? É possível aplicar penalidades aos condôminos que não pagam a taxa de condomínio? É possível impedir o acesso a área comum do empreendimento?
Segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, não é possível aplicar penalidades aos condôminos inadimplentes que limitem o seu direito de propriedade. A lei prevê, como punição para o condomínio inadimplente, apenas uma multa de até 2%, além da cobrança de juros de mora de 1% ao mês.
Todavia, outras medidas podem ser instituídas pelo condomínio para desestimular a inadimplência, desde que previstas em seu regimento interno.
O direito de propriedade não é absoluto. O regimento interno do condomínio pode prever normas que disciplinem a utilização dos espaços comuns, e até mesmo da propriedade privativa do condômino.
Como exemplo, é possível citar a fixação de regras para utilização da piscina, como a apresentação de atestados médicos, a limitação de horários para a realização de obras nas áreas privativas, etc. Nesse norte, seria uma medida absolutamente legal instituir uma taxa para a utilização do salão de festas do condomínio para garantir a sua limpeza e manutenção.
Uma medida polêmica que pode ser adotada pelo condomínio é a interrupção do fornecimento de água e gás ao condômino inadimplente. Em que pese algumas posições contrárias a tal prática na doutrina e na jurisprudência, é possível realizar essa interrupção - desde que a medida esteja prevista no regimento interno.
Nesse caso, prevalece o interesse coletivo sobre o interesse individual do condômino. Isso porque um único condômino inadimplente pode acarretar a interrupção a todo o condomínio. Se não for arrecadado o valor total da conta, não será punido com o corte pela concessionária apenas o condômino inadimplente, mas sim todo o condomínio. Em regra, sobretudo para os condomínios mais antigos, o hidrômetro é central e único.
Todavia, a solução mais eficaz para o problema da inadimplência do condomínio é a cobrança judicial do débito em atraso, até mesmo porque o imóvel do condômino pode ser penhorado para pagar essa dívida, ainda que seja a única moradia do devedor. A exceção do bem de família não pode ser alegada nesse caso.
*Bruno de Lima Mendonça, especialista em Direito Imobiliário do Ulisses Sousa Advogados
