As negociações imobiliárias durante a pandemia da covid-19

As negociações imobiliárias durante a pandemia da covid-19

Nilton Molina Neto*

28 de maio de 2020 | 06h45

Nilton Molina Neto. FOTO: DIVULGAÇÃO

Na segunda quinzena do mês de março, com o início do processo do isolamento social em função da pandemia e fechamento dos escritórios e comércio, o mercado imobiliário começou a sentir os primeiros reflexos desse novo cenário. Diante de um momento atípico e inédito, cada segmento do setor imobiliário tem adotado diferentes medidas para conter os impactos negativos da quarentena.

Nesta fase, muitos proprietários começaram a receber contatos de seus inquilinos a fim de renegociar seus contratos, outros proprietários viram seus inquilinos se tornarem inadimplentes sem ao menos tentativa de negociação, e em sua minoria, tiveram também os que não foram afetados em sua renda de locação.

Proprietários de imóveis comerciais, sejam de escritórios ou de comércio varejista e serviços, que foram contatados, em sua grande maioria negociaram com seus inquilinos e poucos foram intransigentes em não negociar, uma vez que isso representaria alta chance de inadimplência no curto prazo. Já os que negociaram recorreram as seguintes alternativas:

  • Descontos de 20% a 50% do valor do aluguel pelo prazo de 2 a 4 meses.
  • Redução do valor de aluguel no valor de 25% a 50% pelo prazo de 2 a 3 meses, sendo que esta diferença será paga diluídas nos aluguéis subsequentes, após o fim das medidas restritivas.

O cenário para os escritórios corporativos até o fim do ano passado e início deste ano era de recuperação e expansão, principalmente para as principais regiões de São Paulo, como Faria Lima e Paulista, que apresentavam taxas de vacância abaixo de 8%. A falta de espaços vagos nessas regiões já se traduzia em uma diminuição do fator oferta – diferença entre preço pedido e transacionado, que em alguns casos chegava a menos de 10%. A possibilidade de concessões de carências por parte dos proprietários também já era menor do que os acordos praticados em 2017 e 2018 e inclusive alguns imóveis em construção já iniciavam processos de pré-locação dos espaços.

Ainda é cedo para afirmar o impacto no mercado de escritórios, mas sabemos que o tom das negociações agora é outro: estamos lidando com um momento único que exige medidas e concessões pontuais, a depender do segmento de atuação de cada inquilino. Muito provavelmente, estamos assistindo uma mudança no padrão de uso dos espações de escritórios, quer seja por motivos sanitários ou por necessidade de redução de custos, que mudará o quantitativo de demanda de área por colaborador das empresas.”

Algumas empresas já anunciaram que pretendem manter a prática do trabalho remoto, mesmo após o fim das restrições, seja para toda a equipe ou pelo menos para boa parte dos colaboradores. A XP Investimentos, por exemplo, anunciou recentemente ao mercado que está estudando a possibilidade de implementação da prática de home office no longo prazo uma vez que o serviço oferecido é 100% digital. A empresa hoje ocupa, apenas em São Paulo, mais de 15 mil m² em empreendimentos Classe A+.

Nos EUA, grandes empresas de consultoria e bancos também estudam a possibilidade de readequação dos espaços de escritórios. É importante ressaltar que o teletrabalho exige uma série de investimentos por parte da empresa e o seu desempenho está diretamente relacionado a atividade ou serviço oferecido pelas empresas. Entendemos que a quarentena tem sido uma grande experiência para aqueles que não estavam acostumados com a interação 100% virtual e será a partir do resultado desse processo que cada empresa será capaz de determinar a melhor solução para o desempenho e saúde de seus colaboradores.

*Nilton Molina Neto é sócio-diretor da Binswanger Brazil

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