Ainda o STJ e o aluguel residencial por temporada

Ainda o STJ e o aluguel residencial por temporada

Marcelo Terra*

28 de agosto de 2021 | 06h00

Marcelo Terra. FOTO: DIVULGAÇÃO

Em complemento a artigo anterior, de 8 de junho de 2021, neste blog, novamente comento a recente decisão do STJ no Recurso Especial nº 1.819.075, porém agora à luz do acórdão já publicado.

Sua leitura confirma exatamente o que expus com base na sessão gravada.

A decisão NÃO entrou no mérito da utilização de plataforma digital, muito menos a atividade realizada pelo Airbnb.

Muito embora o Ministro Luis Felipe Salomão, em seu voto vencido, tenha considerado a importância das plataformas digitais para o caso concreto, eis que o meio digital tem papel fundamental na aproximação para formação da relação jurídica das partes, a desvinculação do quanto decidido do meio empregado para anúncios ficou evidente no voto do Min. Antonio Carlos Ferreira, no seguinte sentido:

Portanto, creio que haveria um equívoco se este julgamento fosse divulgado de modo a vincular seu resultado à atividade desempenhada pelas empresas de aplicativos, como é o caso do assistente admitido nestes autos, o ’AirBNB’.

É dizer: na medida em que a controvérsia reside apenas na qualificação jurídica que recai sobre os serviços prestados pela recorrente, o resultado do julgamento não seria diverso se ela oferecesse seu imóvel por meio de anúncio em jornal escrito, no quadro de avisos do condomínio ou de qualquer outra forma.”

A decisão NÃO veda, como não poderia vedar, eis que prevista expressamente em lei, a locação por temporada de unidades residenciais, e muito menos autoriza condomínios a proibirem locações feitas por aplicativos. Vale ressaltar ainda que a suposta vedação não foi objeto de pleito da petição inicial. Assim, pelas regras basilares do Direito, a questão sequer poderia ser objeto de decisão no processo.

O voto do Min. Raul Araújo é extenso ao consignar que, em razão da configuração específica da unidade autônoma, a ausência de contratos assinados que indicassem o período determinado no art. 48 da Lei Federal nº 8.245/91, e a oferta de serviços (lavanderia e internet), caracterizariam o contrato de hospedagem, ainda que na forma atípica.

Assim, em razão da finalidade comercial do contrato de hospedagem, os condomínios que tenham em suas convenções a finalidade exclusivamente residencial (ou a proibição expressa a atividades comerciais) podem proibir hospedagens tal como aquela praticada pelos condôminos réus no caso concreto, o único examinado na decisão.

Ainda, a decisão NÃO autoriza a proibição de locações por aplicativos, mas, sim, relações jurídicas que, em razão da oferta de serviços e outras medidas com o intuito de desvirtuar o caráter residencial da unidade autônoma, são passíveis de vedação pela convenção condominial.

Resta, contudo, pontuar os elementos reunidos pelo Min. Raul Araújo para caracterizar o contrato de hospedagem atípico, além dos acima considerados.

Dois elementos, em específico, podem soar incongruentes com a vida condominial e a destinação dada por seus proprietários em unidades residenciais, mas que, na verdade, estão costumeiramente presentes nessas relações: a rotatividade de pessoas e a exploração econômica da unidade.

Ora, como já havia sido muito bem decidido pela mesma corte superior no REsp 1.783.076/DF[1], não é razoável proibir de forma genérica a presença de animais sem motivo aparente, sob o argumento de atentado à incolumidade e à tranquilidade da vida condominial.

Da mesma forma, não se pode assumir que a rotatividade de pessoas oferecerá, necessariamente, risco à segurança do condomínio. Até porque, se risco houvesse, não seria tão costumeiro sociedades locarem unidades residenciais para o trânsito de seus executivos, ou, do mesmo modo, a locação por temporada em condomínios residenciais estarem tão arraigadas entre nós nos dias atuais.

Quanto à exploração econômica da unidade autônoma, ela em nada oferece subsídio para desvirtuar a locação ou para conferir à relação o caráter comercial. A locação tem, obrigatoriamente, viés econômico. Se assim não fosse, estaríamos diante de um contrato de comodato. Este é, inclusive, um nicho no mercado imobiliário: a aquisição de imóveis para obtenção de renda (por meio da locação, ainda que por temporada).

Por último, embora as instâncias de primeiro e segundo grau tenham entendido que o oferecimento de internet e lavanderia seriam suficientes para serem chamados de “complexo de serviços”, elemento essencial do contrato de hospedagem, cabe uma reflexão: ao buscar imóveis para locação por temporada, existe alguém que, em tempos de home office, não considere a internet como agregado indispensável à sua escolha?

Do mesmo modo, levanta-se a seguinte pergunta: imóveis de alto padrão, sejam eles em condomínios edilícios ou horizontais, costumam oferecer a seus inquilinos a contratação de colaboradores para gerenciar os afazeres domésticos. Pela decisão, estaria esse tipo ameaçado por configurar uma hospedagem atípica?

Em tempos de fake news, a análise cuidadosa dos fatos julgados pelo Poder Judiciário é indispensável, sob pena de leituras açodadas ou equivocadas amplificarem ou desvirtuarem os efeitos dessas decisões de forma tal que afetem e comprometam seriamente atividades empresariais ou práticas cotidianas absolutamente lícitas e legais.

*Marcelo Terra é advogado, sócio de Duarte Garcia, Serra Netto e Terra – Sociedade de Advogados e consultor do Airbnb

[1] STJ; REsp 1783076/DF; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14/05/2019

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