A superioridade dos mercados secundários e terciários nos EUA

A superioridade dos mercados secundários e terciários nos EUA

Andre Salles*

26 de abril de 2019 | 04h00

Andre Salles. FOTO: DIVULGAÇÃO

Ao longo da última década, com a recuperação da economia mundial e o crescimento de mercados menores, o segmento de private equity em real estate teve um aumento significativo de investimentos em mercados secundários e terciários. Os mercados primários sempre terão uma atividade forte, mas os mercados secundário e terciário têm sido responsáveis por uma parcela crescente dos investimentos.

As definições desses mercados variam de acordo com critérios diferentes como, por exemplo, o volume de vendas, transações e população, entre outros. De forma simplificada, um mercado é considerado primário quando integrado por, pelo menos, cinco milhões de pessoas. Já o mercado terciário tem entre dois e cinco milhões de habitantes, enquanto que o terciário tem menos de dois milhões.

Investidores privados e institucionais têm aumentado cada vez mais a penetração em mercados menores para atingir seus objetivos de rentabilidade e obter retornos mais altos. Mas o que está impulsionando o crescimento nesses mercados?

Existem alguns benefícios importantes: eles são menos voláteis em desacelerações da economia, o que os torna particularmente atraentes no ciclo de investimento. Os ativos nesses mercados não são supervalorizados e oferecem retornos mais altos. E também oferecem maior potencial de crescimento devido à menor oferta e a um custo de vida mais baixo.

Um fator significativo relacionado a essa mudança é o baixo desempenho nos principais mercados urbanos. No segmento de hotelaria, por exemplo, mesmo se a taxa de ocupação atingir níveis recordes em alguns desses locais, os hotéis não têm a capacidade de aumentar os valores das diárias para maximizar os ganhos, porque em muitos casos estes valores já estão altos demais e os viajantes estão se tornando mais sensíveis com relação aos preços.

Já os mercados secundários e terciários são capazes de puxar as alavancas de ocupação e de valor da diária, algo que muitos mercados primários não conseguem mais fazer. O fato de serem mercados com menos concorrência e menor exposição ao Airbnb também abre mais espaço para a gestão do RevPAR (receita por apartamento disponível).

Um aumento de 5% no valor da diária em Saratoga, de US$ 100 por noite, significa apenas US$ 5 a mais no orçamento do hóspede. Mas um aumento de 5% em Nova York, onde a diárias giram em torno de US$ 400, prejudica muito mais esses clientes.

Os mercados secundários têm apresentado as maiores taxas de crescimento no segmento de hotelaria, e isto em parte também pode ser explicado pela melhoria nos fundamentos do mercado. Muitos mercados secundários e terciários estão exibindo populações crescentes, crescimento de empregos acima da média, setores tecnológicos emergentes e altos níveis educacionais. Atlanta, por exemplo, que abriga o que hoje é considerado um dos mercados que mais crescem nos Estados Unidos, registrou recentemente um crescimento de empregos 48% maior que a média nacional. Outro exemplo é Dallas, no Texas, onde economistas projetam que economia irá crescer num ritmo de 4,2% ao ano pelos próximos cinco anos, mais do que o dobro do previsto para a economia nacional.

Mas talvez o fator mais importante a ser observado pelos investidores é que os mercados secundário e terciário tendem a ser mais estáveis ao longo dos ciclos econômicos. Eles não experimentam as quedas profundas resultantes de uma recessão, e para o investidor que busca a segurança de um investimento com cash flow, isto faz toda a diferença.

*Andre Salles é economista e diretor de investimentos da Driftwood Acquisitions & Development

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