A responsabilidade das construtoras e incorporadoras pelas construções em condomínios

A responsabilidade das construtoras e incorporadoras pelas construções em condomínios

Thiago Badaró*

11 de agosto de 2019 | 08h00

Thiago Badaró. FOTO: FELIPE FERREIRA LIMA

As construtoras e incorporadoras são as responsáveis pela qualidade da entrega dos imóveis que constroem, respondendo integralmente por todo e qualquer vício apresentado em suas obras, mesmo que estes problemas apareçam somente anos depois da entrega da edificação.

A incorporadora nada mais é do que a empresa responsável pelo empreendimento, ou seja, a iniciativa da obra acontece por parte do incorporador, que é incumbida pela contratação da construtora e esta, a responsável pela execução da obra.

Havendo algum tipo de defeito na obra como rachaduras, problemas em encanamentos, vazamentos e até mesmo queda de alguma parte (às vezes grande) da estrutura, demonstrando que a construção em si, externa ou internamente, apresenta algum tipo de problema, desde que apurado que o problema não foi causado pelo adquirente do imóvel, as empresas (construtoras e incorporadoras) serão responsabilizadas pelo ressarcimento ou conserto do problema.

O entendimento vem de várias decisões judiciais, inclusive do próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) que já consolidou seu entendimento sobre a matéria, baseando-se na inteligência trazida pelo art. 31 da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) que responsabiliza principalmente a incorporadora por toda obra executada.

Tais decisões vêm permitindo que condomínios e demais edificações consigam no Judiciário a reparação pelos danos existentes nas construções e, em alguns casos, a reparação de danos morais ao condomínio, tendo como principal premissa a desvalorização patrimonial causada pelo vício e, inclusive, por eventual relação de consumo constituída entre as partes.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Igualmente, as cortes nacionais também acompanham o entendimento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) nas ações em que envolvem o condomínio, permitindo que a análise do caso tenha um viés mais protetivo à massa condominial.

Isso ocorre em razão da interpretação extensiva do Código de Defesa do Consumidor que enxerga, segundo esta corrente, o condomínio como o elo fraco da relação de consumo, tendo em vista que o condomínio não é uma empresa que visa ao lucro, mas tão somente a sua manutenção com a arrecadação da taxa condominial.

Esta linha de interpretação também permite que a imputação de responsabilidade pelos vícios na construção do edifício seja reparada solidariamente entre construtora e incorporadora.

Por outro lado, as teses de defesas apresentadas pelas empresas são as que visam a separação de responsabilidade da construtora e incorporadora, bem como as alegações de mau uso ou manutenção errada das áreas do imóvel.

Porém, em razão da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, é possível que seja invertida para a empresa a responsabilidade de provar que o vício não foi causado pela má prestação do seu serviço, tirando o trabalho do condomínio de provar esse problema, haja vista que a contratação de um profissional para avaliação do vício é custosa.

Estas medidas procuram assegurar que aqueles que adquirem imóveis e não possuem conhecimento para avaliar se há algum vício possam ter mais proteção na hora de reivindicar seus direitos na reparação de problemas apresentados nas construções, sendo recomendado sempre a busca de um profissional para avaliar esse tipo de problema.

*Thiago Badaró, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário e sócio-fundador do escritório Badaró Advocacia Empresarial, sediado em São Paulo e com filial na cidade de Campinas

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