A pontualidade nas relações locatícias

A pontualidade nas relações locatícias

Matheus Cifani*

15 de fevereiro de 2021 | 09h30

Matheus Cifani. FOTO: ARQUIVO PESSOAL

O locador não pode receber em condições diversas da que contratou. Contratado o pagamento do aluguel para uma determinada data, é obrigação do locatário pagar como combinado – o descumprimento desta obrigação pode e deve ser considerado violação contratual. Pelo Princípio da Pontualidade, que constitui princípio basilar do Direito Obrigacional, a obrigação contratada deve ser cumprida de forma integral, na data, lugar e forma estabelecida. Não o fazendo, o devedor constitui-se em mora.

O atraso de apenas um dia no pagamento enseja a propositura de ação de despejo. Nos termos da Lei 12.112/09, não se admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Contudo, embora pareça simples, recorrer à via judicial não tem sido entendido como um bom remédio – não se conseguiu empreender um ritmo mais eficiente como esperado quando da sanção da Lei nº 12.112/09.

Por esta razão muitos locadores ficam rendidos aos maus inquilinos – os locadores, infelizmente, se acostumaram a ter bons e maus locatários, da mesma forma que muitos locatários passaram a entender que o atraso regular, seguido do adimplemento da obrigação, é uma prática normal, o que não é verdade.

O fato do locatário não pagar em dia o aluguel, por si só, deve ser entendido que o locador pode retirá-lo de seu imóvel. Esta prática é descumprimento de cláusula contratual e o jurisdicionado tem que confiar no Poder Judiciário a ponto de buscar a solução para o descumprimento do contrato.

Isso não ocorre porque, por vezes, o locador se sente penalizado por ter um imóvel dado à locação. O negócio “locação” está sendo esvaziado. Há que limitar a desconstituição do pacta sunt servanda. Ninguém contrata uma locação forçosamente. É um acordo de vontades que se firma, um negócio celebrado. O atraso, ou melhor, a falta de pontualidade, é uma prática terrível para qualquer negócio, pois acarreta prejuízos incalculáveis na escada comercial que surge a partir dela.

O atraso causa grave prejuízo ao balanço e planejamento contábil da empresa locadora – impacta no pagamento de sua folha salarial, encargos tributários e demais compromissos por ele assumidos – bem como, na hipótese do locador ser pessoa física, o prejuízo causado é igualmente nefasto, pois o atraso interfere nas condições básicas de sua subsistência.

Ao locatário, a inadimplência também é muito danosa: juros, atualização monetária, e, em alguns casos, pedido falimentar e despejo. Ao locatário correto, o atraso e a falta de pagamento é um cenário preocupante e de grande prejuízo. Muitos locatários não corretos não se preocupam com a pontualidade e passam todo o período contratual praticando este ilícito como se não houvesse consequências. Há que se mudar este cenário.

*Matheus Cifani, advogado especializado em Direito Imobiliário

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