A permuta de bens imóveis realizada por entidades imobiliárias e seus efeitos fiscais

A permuta de bens imóveis realizada por entidades imobiliárias e seus efeitos fiscais

Alex Schur Faiwichow e Diego Faria Guilherme*

25 de novembro de 2020 | 10h00

Diego Faria Guilherme e Alex Schur Faiwichow. FOTOS: DIVULGAÇÃO

O mercado imobiliário registrou uma ascensão desde o início da pandemia no país. Dados divulgados pelo SECOVI-SP indicam que, no Estado de São Paulo, o número de Unidades Residenciais Vendidas no 3º trimestre deste ano cresceu 165% em comparação aos três primeiros meses de 2020[1].

Diversos são os instrumentos jurídicos empregados pelas partes envolvidas em uma negociação imobiliária para alcançar o consenso mútuo e, com isso, celebrar o acordo relativo à comercialização de bens imóveis. Entre as práticas comumente empregadas pelos agentes de mercado está a permuta (troca) de bens que, por vezes, pode estar atrelada a uma troca cumulada com o pagamento de um valor financeiro (torna) conferido por uma das partes à outra. Referido instrumento contratual é, inclusive, muito comum no contexto de incorporações imobiliárias.

Pelo fato de essas negociações imobiliárias serem uma operação mercantil que envolve uma quantia monetária relevante, as Autoridades Fiscais costumam acompanhar com atenção as formas utilizadas pelos contribuintes para sua formalização. Mais especificamente, quando se analisam as atividades desempenhadas por empresas do setor imobiliário e os seus efeitos fiscais, os quais decorrem dos diversos tipos de instrumentos jurídicos utilizados na comercialização do bem imóvel, percebe-se a utilização frequente do instituto da permuta de bens.

Isto posto, o presente texto dará atenção ao recente caso analisado pelo Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (“CARF”), julgado pela sua Câmara Superior, ocasião em que se analisou a obrigatoriedade de uma Empresa atuante no setor de construções civis apurar e recolher o IRPJ, CSLL, PIS e COFINS na permuta de bens.

Inicialmente é importante destacar que a empresa recolhia seus tributos federais pela sistemática do lucro presumido / regime de caixa (ou seja, os tributos somente deveriam ser recolhidos quando, de fato, houvesse o efetivo ingresso financeiro de recursos pela empresa).

Dentre suas atividades, a empresa realizava a permuta de bens imóveis e, no seu entender, por se tratar de uma operação distinta da compra e venda de bens, os montantes transacionados não representariam uma receita bruta auferida pela entidade e, consequentemente, não haveria que se falar em exigência de tributos federais (exceto com relação a parcela correspondente a torna).

Por outro lado, a Receita Federal do Brasil autuou a empresa por adotar o entendimento de que a permuta de bens imóveis se classificaria como uma espécie de compra e venda e, por isso, os valores envolvidos na operação integram a sua receita bruta, fato que levaria a necessidade de recolhimento dos tributos federais.

O contribuinte levou o caso ao CARF (2ª instância administrativa) que, ao analisar a questão, manteve a autuação por compactuar do entendimento das Autoridades Fiscais. Contudo, o tema foi posteriormente levado à Câmara Superior do CARF, responsável por definir assuntos controvertidos no Tribunal Administrativo.

Após um julgamento definido, de maneira favorável ao contribuinte, pelo voto de qualidade (ou seja, o caso foi definido favoravelmente ao contribuinte em razão do empate na votação dos conselheiros em cinco a cinco, nos termos da lei nº 13.988, de 14 de abril de 2020), a Corte reconheceu que a permuta se caracteriza como uma troca de ativos de mesma natureza, o que a dissocia da operação de compra e venda.

Em razão disso, os valores envolvidos não representariam uma espécie de receita bruta auferida pela entidade imobiliária, fato que afasta a exigência fiscal (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS).

Neste contexto, a decisão mencionada se trata de um importante precedente a ser utilizado pelos contribuintes, especialmente empresas do setor imobiliário, para argumentar que a permuta de imóveis (sem torna) não se classifica como uma espécie de compra e venda de bens, e, com isso, os valores envolvidos na operação não detém a característica de receita bruta de qualquer das pessoas permutantes (inclusive aquelas empresas que atuam no setor imobiliário).

O raciocínio empregado nesta decisão é de que somente haverá que se falar em exigência de tributos quando ocorrer a efetiva alienação a título de compra e venda dos imóveis.

*Alex Schur Faiwichow e Diego Faria Guilherme são sócios da área tributária do escritório Chatack, Faiwichow & Faria Advogados

[1] https://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/pesquisa-mensal-do-mercado-imobiliario

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