A locação por aplicativos

A locação por aplicativos

Adriana Barreto*

05 de maio de 2019 | 08h00

Adriana Barreto. FOTO: DIVULGAÇÃO

Com a procura de hospedagem por um preço mais acessível, volta à tona um tema que tem gerado muita polêmica que é a locação para temporada por meio de aplicativos ou sites especializados em locação de imóveis por diárias. Em função da tecnologia, o nosso cotidiano vem passando por mudanças constantes. Hoje em dia trocamos as locadoras pelo Netflix, o rádio pelo Spotify e os hotéis ou outros meios de hospedagem por aplicativos especializados do tipo AirBnb. Todas essas mudanças no dia a dia refletem no mundo jurídico, que certamente não acompanha a velocidade dessa evolução tecnológica.

Quanto à locação através desses aplicativos é muito comum que o seu prazo seja muito curto, chegando ao ponto de durarem um final de semana, um dia, ou até mesmo horas.

Sem comentar os riscos existentes para os locadores, vez que se trata de um contrato totalmente atípico que não se enquadra na lei do inquilinato, vale colocar a questão sob o ponto de vista dos condomínios estritamente residenciais.

Se por um lado o condômino pode dispor da sua unidade como lhe convém, em função do exercício regular do direito de propriedade previsto na Constituição Federal, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a segurança do lugar como um todo e as regras gerais do condomínio.

É licito ao proprietário ocupar a sua unidade pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego e segurança ou estiver desviando a finalidade do prédio.

É dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (art. 1.336, IV, do CC), e locar o bem por dia é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico.

A insegurança é a principal justificativa para quem não concorda com a locação nesses moldes, vez que há um considerável fluxo de pessoas desconhecidas frequentando o condomínio e as suas áreas comuns tais como a piscina, salão de festas, churrasqueira e as quadras de esportes, uso esse que é feito sem o conhecimento e respeito aos regramentos das normas internas.

Nos condomínios residenciais diferentemente de um hotel, por exemplo, o porteiro não tem a função de recepcionista, que controla a entrada e saída e as hospedagens pelo registro e preenchimento da ficha dos hóspedes, conferência dos documentos, controle de acesso às áreas comuns, registro de imagem, quadro de funcionários apropriados, controle de chaves, etc.

Temos os defensores desta modalidade de “locação” por sites especializados por diárias, os quais afirmam que na lei de locações existe a possibilidade de locação por temporada por prazo de até 90 dias.

No meu entendimento, a “locação” por diárias é exclusiva dos meios de hospedagem e requer que o estabelecimento seja enquadrado como comercial e tenha autorização de funcionamento, sendo que um prédio residencial não pode funcionar dessa forma por inúmeros fatores, inclusive sob pena de autuação da municipalidade.

Nesse sentido, os nossos Tribunais tem entendido da seguinte maneira:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR.

1. A Convenção do Condomínio, ora recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial.

2. O Regulamento Interno estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo.

3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo.

4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade – 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a incidir a partir de 19/01/2014.

5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE.

6. Termo inicial da sanção pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014.

7. Honorários advocatícios de sucumbência reduzidos para R$ 500,00 (quinhentos reais) tendo em vista a pouca complexidade da causa e o trabalho desenvolvido pelos causídicos no processo. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-RJ – APL: 00750330320148190001 RJ 0075033-03.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015 13:12)

*Adriana Barreto é coordenadora trabalhista e cível do escritório Roncato Advogados

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