A importância da transcrição no registro cartorário de imóvel adquirido na planta

A importância da transcrição no registro cartorário de imóvel adquirido na planta

Leonardo Lima Clerier*

11 Março 2017 | 04h30

Leonardo Lima Clerier. FOTO: DIVULGAÇÃO

Leonardo Lima Clerier. FOTO: DIVULGAÇÃO

Muito se fala sobre a importância de se transcrever no Registro Geral de Imóveis (RGI) a compra de imóvel adquirido entre particulares. Diz-se, com toda razão, que a ausência dessa transcrição não confere segurança ao comprador, na medida em que nos assentos cartorários, o imóvel, enquanto não transcrito para seu nome, pertence, para todos os efeitos legais, àquele que o vendeu.

Na hipótese de o então vendedor cair em insolvência e seus credores, na pesquisa de bens, encontrarem imóveis registrados em seu nome, não há dúvidas de que estes credores buscarão penhorar referidos bens e, considerando que aquele comprador não transcreveu o imóvel para seu nome, a chance deste último perder o bem torna-se flagrante.

Logicamente que há mecanismos para se evitar que o comprador perca o bem (o embargos de terceiro é exemplo desse mecanismo), contudo, ainda que se consiga livrar o bem, é inegável que o adquirente terá, minimamente, uma grande dor de cabeça e gastos não programados com advogados.

Justamente por ser de interesse do comprador a realização da transcrição, que o Código Civil determina que se não houver cláusula em contrário, compete a ele registrar o bem em seu nome. Daí a razão da máxima popular: “só é dono quem registra”.

O mesmo entendimento pode ser adotado àqueles que adquirem imóveis na planta, junto a construtoras e incorporadoras.

O mercado vem percebendo que esses adquirentes de imóveis na planta e que não se valem de financiamentos imobiliários com instituições financeiras (nesse caso, por exigência do contrato, tudo deve ser devidamente registrado, sob pena de não liberação do financiamento), após a quitação da casa ou apartamento, não realizam a transcrição para seu nome junto ao RGI competente.

Se até bem pouco tempo atrás, com a economia aquecida, essas transcrições eram deixadas em segundo plano (seja porque as construtoras, preocupadas com novos lançamentos e investimentos, não davam a devida importância, seja em razão de os adquirentes manterem em dia as taxas incidentes sobre o imóvel), hoje sua importância está na ordem do dia.

A crise da economia brasileira fez travar investimentos em vários setores, dentre os quais o setor imobiliário, que, com a retração no crédito, acabou por travar novos investimentos e, consequentemente, lançamentos. Além disso, com tantos lançamentos na era do crédito abundante e economia aquecida, construtoras e incorporadoras acabaram por manter em estoque muitas unidades e, mesmo com a concessão de generosos descontos, os imóveis acabam por ficar encalhados.

Aqueles consumidores, por seu turno, que adquiriram imóveis na planta e não os transcreveram para seus nomes, em razão da crise, acabam por não pagar a cota condominial e IPTU. Considerando que este último ainda consta em nome da construtora ou incorporadora, são estas (e não o consumidor adquirente) que acabam tendo o seu nome inscrito em dívida ativa e, com isso, a obtenção de crédito, cada vez mais raro, torna-se ainda mais difícil.

Além disso, não se pode perder de vista que não são poucas as construtoras e incorporadoras que, asfixiadas pela crise econômica, batem as portas do Judiciário com pedido de recuperação judicial.

Nesse aspecto, há interesses mútuos de consumidores e construtoras ou incorporadoras na regularização da situação. Para os primeiros, a regularização do registro no RGI, significa a tranquilidade, pois, em caso de recuperação judicial, ou, o que é pior, falência da construtora ou incorporadora, o imóvel adquirido, não entrará na arrecadação de bens da recuperanda ou falida.

Para as construtoras e incorporadoras, essa regularização registral permite que elas tenham menos uma preocupação, qual seja, a de eventualmente estar com nome inscrito em dívida ativa por ausência de pagamento de IPTU e, com isso, ter menos dificuldades para obtenção de crédito.

Nesse segundo aspecto, as construtoras e incorporadoras, justamente para se blindarem, vem promovendo ações judiciais de obrigação de fazer contra esses adquirentes de imóveis na planta. O objetivo desse tipo de demanda é compelir o consumidor a registrar o imóvel em seu nome, sob pena de multa diária. O Judiciário tem estado atento a esse tipo de demanda, e, não raro, dá ganho de causa às construtoras e incorporadoras, visto que, em contrato, consta cláusula específica que obriga o comprador a realizar a transcrição para seu nome, após a quitação do bem.

Algumas empresas do setor, justamente em virtude de haver um grande número de imóveis já quitados, mas não transcritos no RGI, ao fazerem seus (agora raros) lançamentos, já embutem no preço final os gastos cartorários e de imposto com a transcrição, que, na maioria das cidades brasileiras corresponde a 3% do valor venal do imóvel (ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), acrescidos das demais despesas cartorárias. Com essa estratégia, as construtoras e incorporadoras não só se livram de um problema futuro, como também aproveitam essa situação como mote para estratégia de marketing, na medida em que anuncia vendas com a promessa de que, ao final, com a quitação pelo consumidor, este não terá de se preocupar com os custos de transcrição no RGI.

Para o consumidor que já quitou seu imóvel e não promoveu a transcrição, a orientação é no sentido de que o faça, para não só ter a garantia de que de fato é o proprietário do imóvel, como também para evitar possíveis demandas judiciais contra si, uma vez que, seguramente, o desembolso para resolução do problema será ainda maior, pois, além do gasto com advogados, no final das contas, ainda terá de arcar com os custos para a regularização do bem junto ao RGI.

* Leonardo Lima Clerier, advogado associado do escritório Siqueira Castro, formado pela Faculdade Nacional de Direito (UFRJ), especialista em Direito Processual Civil (UERJ) e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela FGV-RJ e Professor de Direito Civil e Processual Civil na Faculdade Joaquim Nabuco de Recife/PE

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