A covid-19 e os contratos de locação comercial

A covid-19 e os contratos de locação comercial

Samuel Bueno e Raquel Laudanna*

27 de março de 2020 | 05h00

Samuel Bueno e Raquel Laudanna. FOTOS: DIVULGAÇÃO

Vivemos uma das maiores crises dos últimos tempos. Os efeitos da pandemia da covid-19 não tardaram a chegar ao Brasil e já sentimos seus reflexos na economia e nas relações jurídicas, com ordens diretas ou recomendações do Poder Público no sentido do fechamento temporário de estabelecimentos comerciais não essenciais e proibição de eventos públicos ou privados de aglomeração.

Diante desse contexto é de rigor a análise da “saúde” dos contratos, sobretudo aqueles comutativos e de execução continuada ou sucessiva, cuja operação tenha sido afetada drasticamente por causas e consequências estranhas à sua álea normal, tal como ocorre com o contrato de locação comercial.

Nesse sentido, o iminente fechamento dos estabelecimentos comerciais, seja por ordem do Poder Público, seja por circunstância de alta recomendação sanitária, ensejará questionamentos acerca da prestação por parte do locador em relação à disponibilização do imóvel, não sendo exigível, em tese, a contraprestação por parte do locatário. É o caso clássico de uma impossibilidade superveniente temporária, decorrente de caso fortuito ou força maior, cujo efeito é o congelamento da prestação e contraprestação, de modo que o contrato poderá ser suspenso enquanto perdurarem essas circunstâncias.

Porém, se o momento é de extraordinária crise, em meio a qual ambas as partes perderão por completo se optarem pela total irredutibilidade dos seus direitos, a solução mais adequada para minimizar os prejuízos pode passar pelo caminho da “socialização” dos danos.

Por essa via (que não deveria ser considerada alternativa, mas sim principal), as partes devem considerar os interesses da outra tão cuidadosamente quanto os seus próprios. A lógica da justiça utilitária, enquadrada no contexto de uma economia em que todos estão intimamente ligados, repudia o cenário em que somente uma única parte se beneficia – ou, quando menos, não se prejudica – diante da situação externa e irresistível que ora aflige a todos.

O nosso ordenamento jurídico oferece a solução prevista no art. 478 c/c 317 do Código Civil – lei geral aplicável subsidiariamente à Lei do Inquilinato – que trata da onerosidade excessiva e teoria da imprevisão. Nessa hipótese, as partes que possuem interesse na manutenção da relação contratual, podem invocar a cláusula rebus sic standibus, implícita em todos os contratos comutativos de trato sucessivo (salvo expressa disposição em contrário) a qual dispõe que a modificação da situação de fato implica modificação da execução das obrigações atribuíveis a cada contratante.

De forma incontroversa a pandemia do coronavírus se enquadra no conceito de evento extraordinário, imprevisível e estranho às partes, modificando por completo o cenário no qual os contratos foram celebrados. Essa situação de caráter excepcional possibilita a renegociação das prestações, inclusive por iniciativa da contraparte em ação judicial já proposta (art. 479, do Código Civil), a revisão judicial ou, em última instância, a resolução do contrato.

As soluções para as revisões contratuais devem observar postulados decorrentes da boa-fé objetiva (art. 422, Código Civil), notadamente o dever de renegociação, equilíbrio contratual, cooperação e proteção. Deve-se evidenciar o conteúdo ético trazido ao Código Civil, como influxo da constante publicização do direito privado, a fim de que não se sacrifique nenhuma das partes além do necessário para superar a crise. Prova, portanto, dos princípios da socialidade e eticidade que regulam o sistema privado atual.

A hora é de socializar os prejuízos, na medida do possível, afastando-se os vieses individualistas – por vezes oportunistas – há muito superados, e não de sacrificar os contratantes. Ainda que o rigor de uma regra se aplique em favor de uma parte e em desfavor da outra, e isto esteja correto no aspecto normativo, a solução não será útil e produtiva para todos os entes indiretamente envolvidos. A sociedade deve ser protegida e preservada como ente maior e indissociável.

A bem da verdade, ao se tratar sobre socialização de riscos, em algum momento se trará à tona a figura das seguradoras, e em que medida a circunstância em tela será chamada como sinistro subjacente.

O caminho principal a ser percorrido deve se orientar pela preservação dos contratos e da autonomia das partes por meio da renegociação, a ser conduzida com muita habilidade e sensibilidade, necessárias nesse momento de crise global, reservando-se a intervenção judicial somente para casos onde o bom senso não conduziu ao consenso.

*Samuel Bueno é advogado da área de Contencioso, Prevenção e Resolução de Conflitos do ASBZ Advogados; Raquel Laudanna é advogada da área Operações e Contencioso Imobiliário do ASBZ Advogados

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