Imóvel: retomada antes de leilão

Marcelo Moreira

03 de maio de 2012 | 08h01

Gisele Tamamar

Quem está inadimplente com o financiamento da casa própria poderá ter de deixar a residência antes mesmo do bem ir a leilão. É o que decidiu a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em casos de contratos envolvendo alienação fiduciária, ou seja, quando a propriedade do imóvel é transferida para o credor como garantia e só é repassada para o comprador após a quitação da dívida. Ainda é possível recorrer da decisão, mas o entendimento dos ministros pode ser usado em julgamentos de casos semelhantes.

O assunto foi discutido no julgamento de recurso especial proposto pelos compradores inadimplentes contra decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que concedeu a posse à construtora e incorporadora. Os compradores alegaram que a reintegração de posse só poderia ser feita após a realização dos leilões previstos na Lei 9.514/97.

Em decisão liminar, a ministra e relatora do caso Nancy Andrighi havia determinado que a desocupação do imóvel só deveria ocorrer após os leilões. Porém, no julgamento do recurso especial, a ministra decidiu que “deve ser dado ao imóvel sua natural destinação econômica” e que a consolidação da propriedade de imóvel pelo credor dá posse automática do bem.

Segundo o advogado da construtora e sócio do escritório Azevedo Sette Advogados, Rodrigo Badaró Castro, a lei que foi criada para dar agilidade e segurança nas transações imobiliárias não estava sendo efetiva. Isso porque mesmo após o devedor ser notificado sobre a dívida, continuar sem quitar a pendência e da construtora consolidar a propriedade do bem em cartório, o devedor permanecia no imóvel. “O que adianta ter a propriedade do imóvel e não ter a posse?”, questiona o advogado.

Castro lembra ainda que o comprador ficou mais de um ano inadimplente e a construtora tentou negociar. Só depois desse procedimento a empresa deu início ao processo de retomada. De acordo com o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Emilio Kallas, em média, o prazo para o devedor negociar a pendência com o credor varia entre três e seis meses.

“Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel só passa para o comprador quando ele quita o financiamento. Isso deu mais segurança para as negociações. Antes da alienação, o processo judicial de retomada do imóvel poderia levar até 12 anos”, conta Kallas. O executivo do Secovi-SP acrescenta que em caso de leilão o devedor receberá a diferença do valor de venda e da sua dívida, descontadas despesas do procedimento.

Na opinião de Kallas, a lei deixava claro o direito de posse do credor em caso de não pagamento das prestações, mas algumas pessoas começaram a questionar na Justiça o procedimento. “A decisão veio ratificar o que a lei determinava”, completa.

Defesa

Mas do outro lado, a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) lamenta a decisão. “De certa forma essa situação defendida na decisão não dá oportunidade do comprador se defender, de explicar os motivos do não pagamento. Pode acontecer, por exemplo, das empresas cobrarem valores superiores aos valores estabelecidos em contrato”, alega o assessor jurídico da associação, João Bosco Brito. “A realização do leilão pode ser uma oportunidade para renegociar o contrato”, completa Brito.

O caso do STJ está em discussão no Judiciário desde 2008. Os devedores continuam no imóvel e a construtora vai esperar decisão do recurso proposto para fazer valer a reintegração de posse.

 

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